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ACHETER UN APPARTEMENT SUR PLAN EN ISRAEL PAS A PAS

  • 14-08-2019
  • Investissement
  • Jcom


Dans les précédents articles, nous avons traité de nombreux sujets concernant le droit immobilier et l'imposition foncière. 
Aujourd'hui nous allons expliquer les points essentiels à connaitre lors de l'achat d'un appartement sur plan!

1. Demande de réservation 
(בקשת רכישה)
A la suite de nombreuses recherches vous avez enfin trouvé l'appartement qui correspond à vos attentes dans un projet neuf.
Le commercial du promoteur vous proposera généralement  de signer une demande de réservation du bien, afin que l'appartement  choisi soit réservé jusqu'à la signature du contrat d'acquisition finale. Certains promoteurs exigent de verser un acompte au moment de la signature de cette demande.
La demande d'achat est un CONTRAT qui vous engage! A ce stade de votre démarche il faut consulter un avocat qui en vérifiera  les clauses, notamment s’il y est mentionné des pénalités en cas de désengagement, sous quelles conditions  votre acompte vous sera restitué, et ainsi négocier pour vous  des conditions commerciales qui protègeront au mieux votre investissement! 

2.      Avocat du promoteur 
Lors de l'achat d'un bien sur plan vous devrez régler environ 5000 shekels HT à l'avocat du vendeur )entrepreneur ou promoteur). Il est important de souligner que l'avocat   du promoteur représente uniquement celui-ci et ne protège en aucun cas vos intérêts ! 
Un tel acte est un contrat complexe et toujours rédigé en faveur du vendeur. D’où l'importance d'étudier chacune des clauses et en négocier les termes, ce que fera votre avocat.
Avant même la signature du contrat, votre avocat doit vérifier que le promoteur est en droit de construire  sur le terrain et sous quelles conditions (permis de construire,  titre de propriété etc.)
3. Echéancier de paiement
Il est recommandé d'établir un échéancier de paiement qui sera  échelonné sur toute la période de la construction et en fonction de l'avancée des travaux et ainsi le promoteur sera tenu par un calendrier plus strict et votre investissement sera protégé. 

4. Garanties
L'achat d'un bien en construction présente des risques pour l'acheteur, qui paie le promoteur et en contrepartie a seulement un engagement contractuel de celui-ci.
En 2008 après « l'affaire Hafsiva » (banqueroute du promoteur), le législateur a  amélioré la loi relative aux achats sur plan visant à protéger l'argent des acquéreurs. 
D'après cette loi (חוק המכר דירות), le promoteur ayant perçu plus de 7% du montant du bien devra fournir une garantie à l'acheteur pour les sommes versées. Il existe plusieurs sortes de garanties : chacune d'elle devra être étudiée en fonction de l'avancement des travaux. La garantie la plus solide est la garantie bancaire, car assurée par la banque qui accompagne et finance le projet. Les conditions et termes  de cette garantie devront être vérifiés au préalable  par un avocat spécialisé en droit immobilier.
 
5. L'indice sur la construction
(הבנייה  תשומות   מדד )  
Des frais supplémentaires sur le prix de l'appartement sont à prendre en compte. L'indice sur le coût de la construction correspond aux variations de  prix  sur les matériaux et le coût de la main-d'œuvre pendant la construction.
 Cet indice s'appliquera au prorata des sommes versées.  

6. Changement et modification des plans 
L'avantage d'acheter un appartement sur plan est de pouvoir effectuer des changements répondant à vos attentes et à vos gouts. Toute modification  occasionne des coûts supplémentaires. Votre avocat définira les clauses concernant ces changements et les périodes pendant lesquelles vous pourrez les effectuer.

7. Remise des clefs et retard
La date de la  remise des clefs est fixée lors de la signature du contrat.
A la livraison de l'appartement un état des lieux (protocole) devra être établi conjointement entre le vendeur et l'acheteur afin de constater tout défaut ou imperfection. 
Le promoteur/entrepreneur a le droit à un retard non justifié de deux mois auxquels peuvent s'ajouter des retards dus à des cas de force majeure. Au-delà de ces délais l'acheteur pourra prétendre à des indemnités de retard calculées comme suit :
- Pour les 8 premiers mois l'indemnité sera égale  à 150% du montant de la valeur locative sur le marché et au-delà 125% pour chaque mois supplémentaire.

8. Garantie et responsabilité du promoteur
La responsabilité du promoteur peut être engagée en cas de malfaçon ou de vice caché. Cette période de garantie varie de 1 à 7 ans selon la nature de la malfaçon (תקופת הבדק). Ces délais commencent dès la livraison de l'appartement. Le promoteur aura pour obligation d'effectuer la réparation  sauf si celui-ci  a apporté la preuve que les dégâts ont été causés suite à un mauvais entretien du bien ou à la négligence de l'acheteur.
Au terme de cette période une garantie supplémentaire de trois ans sera accordée. Cela dit, le propriétaire devra lui-même prouver que la malfaçon est due à un défaut de construction ou à une mauvaise utilisation des matériaux (תקופת האחריות)  


9. Taxe d'acquisition: 
Tout acheteur d'un bien immobilier se doit de s’acquitter de la taxe d'acquisition  (מס רכישה) se reporter à notre article publié le Avril 2019 sur le site Seloger.co.il 

Cet article permet de comprendre comment s'articulent les démarches d'un achat immobilier sur plan.
Tous les points précités ne sont qu'une partie des aspects juridiques qui entreront dans la négociation que mènera un avocat spécialisé dans le droit immobilier afin de gérer au mieux vos intérêts. 

Notre cabinet est spécialisé dans le droit immobilier et fiscalité immobilière. Nous sommes à votre disposition pour mener au mieux votre projet d'acquisition. 

**cet article ne peut être assimilé à une consultation juridique et ne doit être entendu que comme une source d'information générale.